素有“京津后花园”美誉的秦皇岛，近几年来，依托着沿海的优势，旅游地产也日益成熟起来，已经成为北京周边较为成熟的旅游地产集中营。包括万科、恒大、国华置业、嘉里建设等品牌房企也都布局秦皇岛，开发了一系列精品项目。尽管供需双方都热火朝天，但专家还是提醒，对于度假、养老地产而言，成熟的配套和优质的物业服务更重要。

　　度假地产向着养老地产转变

　　秦皇岛一直是北京人夏季避暑的首选，特别是南、北戴河一到夏季，海滩基本人满为患，尤其是周末，很多家庭都会选择约上三五好友，到秦皇岛赏海景、吃海鲜。秦皇岛当地某开发商透露，这一时期也是秦皇岛旅游度假项目销售最好的时候，很多家庭购买这里的房子主要是用于周末到此休闲度假，兼具投资。

　　机构调查数据显示，在秦皇岛置业的购房人以北京客为主体，包括天津、东北、河北客群的北方置业群体首选秦皇岛、南北戴河区域，这部分客群占据秦皇岛楼市客户比例的四成，其他六成为本地人。而一些在售的海景楼盘，外地人比例更是能达到九成。

　　业内人士认为，津京购房人青睐秦皇岛，首先和区位关系有关，开车仅需3小时左右的车程。日后，城际铁路贯通后，从北京出发55分钟即可到北戴河，将使其融入“一小时北京都市圈”概念。

　　不过，夏天热闹，冬天空置一直以来都是该地区楼市被诟病的一点。但是，近年来，随着投资客的离场，到秦皇岛置业的购房人自用的意图逐渐成为主流。秦皇岛房地产市场人士表示，现在到秦皇岛置业的北京人，往往更倾向于户型功能更为完备的产品，秦皇岛项目也从小户型公寓向面积更适中的宜居户型转化。业内人士表示，北京购房人选择秦皇岛，基本上都是看中了沿岸的海景风光，更倾向于房屋的使用功能，而非升值潜力。这也导致开发商在产品规划方面，更加强调长期居住。

　　海港区配套快速完善 已成热点板块

　　随着众多品牌开发商的入驻及城市发展规划的不断成熟，外地人尤其是北京人的置业方向也不再只局限于南、北戴河这两块滨海风景区。秦皇岛开发商告诉我们，外地人置业秦皇岛主要集中在几大板块。一是南、北戴河、黄金海岸地区，该区域是北京人最喜欢的旅游目的地，因此早期在此区域置业的最多。另一个客户比较集中的区域是海港区。海港区位于秦皇岛的核心位置，距海也很近，随着近年来的飞速发展，海港区各项配套都已经发展完善，购物中心、超市、学校、医院、交通等配套可满足不同的生活需求，因此受到度假者的欢迎，很多一线开发商也都在此布局，万科假日风景、远洋海世纪、秦皇岛恒大城等项目不仅受到秦皇岛本地人追捧，外地人也选择在此置业。

　　另外，随着近些年秦皇岛整体的发展，部分外地人置业秦皇岛是看重秦皇岛的城市价值，因此部分并没有海景景观的项目也可以吸引外地人。像山海关区、开发区的部分项目外地人投资购房也占到了一定比例。业内人士认为，秦皇岛作为一个占据了优质地理位置的城市，发展潜力较大，据他们统计，目前秦皇岛项目的均价在6300元/平方米左右，性价比在北京周边城市中很有竞争力。

　　绥中东戴河新区价值潜力被看好

　　一直以来，被认为是秦皇岛楼市重要组成部分的东戴河新区，因东戴河、山海同湾等在售大盘而在购房人中家喻户晓。东戴河新区从行政区划上隶属于辽宁省绥中县，紧邻秦皇岛山海关区。2012年初，辽宁省政府将“绥中滨海经济区”正式更名为“辽宁东戴河新区”。按照东戴河新区的规划，新区总架构为“一带五区”，将重点发展滨海旅游产业、电子信息产业、临港工业等。东戴河新区虽不隶属于秦皇岛，但其旅游地产在资源与气候上都与秦皇岛十分接近，因此成为很多北京人异地置业的新选择。

　　业内人士表示，东戴河不仅吸引了北京人前去购房，很多秦皇岛本地居民也看好东戴河的发展，赴东戴河置业。目前东戴河最大的开发商是上市房企佳兆业集团，东戴河的更名，与佳兆业在此区域的开发布局是分不开的。在佳兆业进入之前，也有很多开发商在此打造海景项目，但大都规模较小，品牌效应不强，区域发展比较缓慢。佳兆业的进入带动了整个区域的高规格发展。由于是一个全新的区域，因此东戴河的开发更具有前瞻性。例如佳兆业·东戴河，在项目开发之初，就对于项目的配套设施进行了全面的规划，以求未来这里可以实现“全季候度假”和“一站式复合度假”。目前佳兆业·东戴河普通住宅的均价在6500元/平方米，而区域内一些本地开发商的项目价格大概在4000-5000元/平方米。

　　度假方式转变 配套、物业更关键

　　以往到秦皇岛置业的购房人，在关注享受度假资源的同时，对未来的升值潜力也颇为关注，但随着楼市投资客的离场，购房人置业更加理性，更强调房产的使用价值已经成为市场主流。

　　事实上，这与当前人们的度假方式转变也不无关系。据介绍，旅游产业权威人士介绍说，不同的人均GDP下产生的旅游消费需求不同，人均3000元美金以下是观光旅游，人均3000元美金以上则会转变为休闲旅游。数据显示，去年我国GDP大概是人均6700美金，已经完全达到了休闲旅游时代。据介绍，所谓的休闲旅游时代，相比以往的观光旅游，人们已经不再只满足于“看看景，拍拍照”，人们需要全方位的度假体验，相应地，人们对旅游体验的丰富性要求也更高了。

　　“既然强调度假体验，那么大家同是在秦皇岛，景观的差异性相对容易消除，倒是长期的居住体验变得越来越重要。”秦皇岛开发商表示，“这在秦皇岛开发商里已经是一个共识。”

　　对此，业内人士提醒，购房人置业时一定要认真考虑自身的需求，考虑清楚再下手，避免冲动型置业；其次，开发商的实力和社区物业管理的水平就更为重要。

(来源:北京青年报)